Nieruchomości​ i zarządzanie nimi

Zarządcy klasy Premium

Zarządcy klasy Premium​, czyli rzadki okaz, którego nikt nigdy nie widział

Zarządzanie nieruchomościami wielomieszkaniowymi. Czy wysoki standard usług w tej branży wogóle jest możliwy? Jaki powinien być zarządca i jakie powinien świadczyć usługi? 

Z całą pewnością cała branża zajmująca się zarządzaniem poszła w kierunku masowej i taniej obsługi. Klient oczekuje niewielkich obciążeń z tego tytułu, zaś po zarządcy nie spodziewa się wiele, byle robił on to, co do niego należy i by nikt im nie zawracał tym głowy.

Zarządcy natomiast w tym układzie działają na zasadzie - "zrobimy to po kosztach, ale gdy tylko będzie sposobność, to odbijemy sobie, gdzie tylko będzie można i na czym będzie można". Wśród zarządców krąży nawet taki mało śmieszny żart o tzw. dziesięcinie (poj. zapożyczone od daniny) a mające cechy niczego innego, jak wyłącznie korupcji w czystej postaci. W efekcie powyższego zaobserwować można szereg często kuriozalnych działań zarządców. Niestety coraz częściej działają oni z naruszeniem praw właścicieli lokali, stawiając się ponad nimi, nakazując, bądź zabraniając czegoś, narzucając własne decyzje, których nie mają prawa samodzielnie podejmować w kwestii nieruchomości.

Plan działania do zrealizowania

Większość zarządców przed corocznym zebraniem przygotowuje się na zmasowany atak właścicieli lokali, zgłaszanie pretensji i zarzutów. Z czego wynika taka sytuacja? Głównie z niewywiązywania się z obowiązków przez zarządców, niegospodarności na szkodę właścicieli lokali. Z merytorycznie niskiej jakości zebrań, gdzie nawet zdarza się, że sami zarządcy wykazują nieznajomość przepisów prawa. Tak faktycznie się dzieje i wygląda mniej więcej tak:

Jeden z właścicieli chce zabrać głos, po czym jest niezwłocznie torpedowany. Zarządca broni się, choć żaden "atak" wcale nie nastąpił. Zadano wyłącznie pytanie. Następnie głosem o ton niżej, pada nieco zmieszanym głosem odpowiedź na postawione pytanie. W powietrzu czuć napiętą atmosferę. W końcu jakby przełom. Zarządca wszystko skrzętnie zanotował, nawet wyszedł z inicjatywą polepszenia sytuacji właścicieli. Wyszedł z założenia, że trzeba polepszyć nastroje, by zebranie szybciej zakończyć. Nagle to, co powinno być w standardzie usług, teraz chwilowo zachwyca właścicieli. Wreszcie czują się zauważeni. Może to szansa na zmianę na lepsze. Trwa wzmożona dyskusja. W końcu każdy z właścicieli się wygadał, wyrzucił z siebie problemy. Zapada cisza. Nie ma już pytań. Zarządca kończy pospiesznie zebranie. Po zebraniu wszyscy się rozchodzą, każdy przecież ma ważne sprawy i trzeba iść "trochę pomieszkać". Zarządca w końcu może odetchnąć. Kolejne miesiące spokoju. Kolejny rok do przodu. A potem, coś się znowu wymyśli.

W wielu innych przypadkach wygląda to też np. tak, że jeden z właścicieli jest aktywny we wspólnych sprawach, zaś reszta nie chce się angażować (nie chce wiedzieć jak jest, byle był spokój). W związku z czym, taka aktywna osoba jest szybko postrzegana jako problematyczna, czasem nawet jako doszukująca się "dziury w całym", jako potencjalny wichrzyciel spokoju. Taka osoba jest pacyfikowana, zabiera się jej głos. W ten sposób w zaciszu wspólnot niszczy się aktywność i zaangażowanie. A przecież ta aktywność i zaangażowanie są narzucone właścicielom lokali ustawą. Do obowiązków właścicieli należy współdziałanie i dbanie o sprawy wspólne.  Tylko wówczas istnienie i funkcjonowanie wspólnot ma sens. 

Zarządca​ profesjonalista

W Polsce firmy świadczące usługi zarządzania nieruchomościami wysokiej jakości praktycznie nie występują. To gatunek usługodawcy, który w zasadzie jeszcze się nie pojawił na rynku. A trzeba mieć na względzie, że w Polsce według danych urzędowych istnieje ponad 100.000 wspólnot mieszkaniowych.
Jeśli chodzi o ocenę usług, to w skali 5-gwiazdkowej, tylko nieliczni są w stanie dojść do 4,5. I są to oceny przyznane, jak się wydaje nawet ze znacznym podbiciem, bowiem większość tej branży jest tak zepsuta nieprofesjonalnymi usługami, że zaburzona jest skala problemu i  realna ocena. Obecnie, nawet o takim zarządcy, w wielu miejscowościach można tylko pomarzyć.

Kim jest więc ten tytułowy zarządca klasy premium? A prawidłowo, kim powinien on być? To zarządca oferujący ponadprzeciętne usługi, zapewniający znacznie więcej, niż to, co obecnie mieści się w standardzie tego rodzaju usług, dbający i zabiegający o sprawy właścicieli lokali. To zarządca, którego pracownik stoi już za drzwiami, zanim zdążyliśmy jeszcze wziąć telefon do ręki, żeby do niego zadzwonić. Zarządca przewidujący i wybiegający wzrokiem w przyszłość. Dbający o to, by żadna awaria, szkoda lub inny problem nie wystąpiły. Reagujący w razie potrzeby w trybie natychmiastowym. Wyrażający troskę o czyjeś dobro i mienie, proponujący wdrożenie nowych rozwiązań, oszczędności. To zarządca, którego pracowników możemy obserwować w trakcie prac na terenie nieruchomości, zarządca któremu ufamy. Z takim zarządcą nieruchomość jest ciągle w doskonałym stanie i nie można się do niczego przyczepić, ani nic mu zarzucić.

Zebranie z takim zarządcą, to nie przykre formalności i gwarantowana kłótnia z wzajemnie oskarżającymi się sąsiadami, a bardziej tylko formalność i spotkanie biznesowo-towarzyskie. Na takim zebraniu właściciele lokali praktycznie nie zajmują się sprawami wspólnoty, bo wiedzą, że wszystkim zajął się już zarządca. Można usiąść wygodnie w fotelu, wypić kawę i usłyszeć, że wszystko jest w jak najlepszym porządku, że przewidując ewentualne problemy, już doraźnie podjęto odpowiednie działania.